Château en Espagne, Paul-Vanier Beaulieu, 1970

Le gouvernement espère faciliter l'accès au logement des ménages  aujourd'hui à la frontière du marché du crédit, en leur permettant de  déduire de leurs impôts leurs intérêts d'emprunts immobiliers. Mais  il n'a pas mesuré les effets pervers d'une telle action. Il oublie  que toute mesure favorable à la demande de logement doit  s'accompagner de dispositions concrètes visant à libérer l'offre des  carcans réglementaires qui la contraignent, notamment en matière d'usage des ressources foncières. Sans quoi la mesure proposée  n'aboutira qu'à alimenter la flambée actuelle des prix du logement, au profit des détenteurs de terrains constructibles et de gros patrimoines immobiliers, et au détriment des familles trop modestes  pour accéder au crédit.




Parmi les annonces fiscales du nouveau gouvernement, la déduction de tout ou partie des intérêts des prêts immobiliers a suscité un fort intérêt médiatique, mais, curieusement, assez peu d'analyse critique.

Certes, on ne connaît pas encore les modalités précises du texte à venir. Concernera-t-il les primo-accédants ou tous les emprunteurs ?  Les intérêts seront ils déduits du revenu ou de l'impôt ? Si les intérêts à déduire sont supérieurs à l'impôt calculé hors déduction, le fisc adressera-t-il au contribuable un chèque égal à la différence ? Comment le seuil de 20 % annoncé par Eric Woerth, le ministre du budget, sera-t-il défini ? Ces questions sont d'importance et empêchent sans aucun doute les commentateurs d'aller trop loin dans leurs réactions.

Pourtant, point n'est besoin d'aller au delà des principes pour entrevoir les dangers que cette mesure recèle. Certes, d'une façon générale, les libéraux que nous sommes sont favorables aux réductions d'impôts, et la mesure annoncée constitue indiscutablement une baisse d'impôts en faveur de certains ménages accédant à la propriété. Mais au delà du principe de ces baisses, les moyens retenus pour leur mise en oeuvre comptent tout autant. Et le moins que l'on puisse dire est que la réduction annoncée, qui ne sera pas négligeable (l'on évoque une enveloppe de 2 à 2,5 milliards d'€), risque de créer moult effets pervers.

Passons rapidement sur l'incitation qu'induit une prise en charge des intérêts d'un emprunt par le fisc à ne pas négocier trop fermement le taux d'intérêt du prêt concerné, au moins pendant la période de prise en charge fiscale. La concurrence interbancaire devrait, de ce point de vue, permettre de limiter la hausse induite des taux réels négociés.

Evacuons aussi le problème de l'annonce d'une baisse d'impôts qui n'est pas accompagnée d'une baisse de dépenses au moins équivalente. Dans ce cas de figure, la baisse annoncée ne constitue qu'un transfert de charge fiscale de certains contribuables vers d'autres. Mais laissons au gouvernement Fillon un peu de temps pour annoncer, lors de la discussion budgétaire à venir, des baisses de dépenses, espérons le, au moins équivalentes aux déductions fiscales annoncées, sans lui faire tout de suite de procès d'intention.

Nous pourrions souligner les effets pervers qu'une telle distorsion fiscale entraîne sur les comportements des ménages: ceux ci ne risquent-ils pas de sur-investir dans le logement pour profiter de l'aubaine fiscale, plus qu'ils ne l'auraient fait sans elle, et ce au détriment de l'activité d'autres secteurs, leur budget n'étant pas extensible à l'infini ? Et ce sur-investissement ne va-t-il pas virer au mal-investissement ? Le danger sous-jacent n'est certes pas négligeable.

Toutefois, il y a plus préoccupant encore : nous ne pouvons passer sous silence les conséquences sur le marché immobilier d'une telle mesure.

Tout d'abord, si la déduction se révèle importante, le coût réel des mensualités pour le ménage emprunteur se rapprocheront, voire passeront en dessous du niveau actuel des loyers: dans de telles condition, l'investissement locatif privé, déjà pas au mieux de sa forme malgré les carottes fiscales (Robien, Borloo) promises aux bailleurs, devrait encore chuter, au détriment de la fluidité des marchés locaux du logement, indispensable pour permettre aux ménages de gérer correctement les mutations géographiques que les hasards de la vie leur imposent.

Mais il y a pire. Entre 1995 et 2005, les taux d'intérêts bruts ont été divisés par deux (de 8,6 à 4,3% en moyenne), ce qui correspond à une division par 3 des taux d'intérêts réels corrigés de l'inflation. Cette chute a permis un allongement de la durée des crédits qui a permis aux ménages, à mensualité égale, d'augmenter de 50 à 70% les sommes empruntées.

Hélas, ce gain de pouvoir d'achat a été intégralement « mangé » par la hausse des prix immobiliers, une hausse de 75%, corrigée du revenu des ménages, de 1997 à 2006. La solvabilisation des ménages emprunteurs permise par la baisse du coût des crédits a été compensée par la hausse des biens sur lequel s'exerce le crédit. La courbe ci dessous, établie par la FNAIM, montre que la solvabilité réelle des ménages vis à vis des achats immobiliers  est vite revenue à son niveau de 1995 quand les taux long ont entamé leur décennie de baisse.


Or, il n'y a pas de raison de penser qu'une nouvelle augmentation de la solvabilité bancaire des ménages n'induise pas une nouvelle flambée des cours de la pierre. En effet, les causes profondes de la hausse constatée ces dix dernières années ne sont en rien supprimées. Le rapport de l'institut Turgot, « Logement, crise publique, remèdes privés », établit clairement, à partir de nombreuses études internationales, la responsabilité de l'excès de réglementation du sol et de la construction dans ce phénomène. Ces législations, en empêchant les offreurs de logement de trouver la ressources foncière dont ils auraient besoin pour satisfaire l'ensemble des demandes de logement neuf, favorisent l'explosion des prix du foncier constructible, lequel représente aujourd'hui près des deux tiers du coût d'une maison individuelle neuve, contre moins d'un tiers il y a dix ans.  

Lors de son discours à la convention « logement » de l'UMP, tenue en octobre 2006, le chef de parti  Sarkozy a timidement évoqué la nécessité de faire sauter le bouchon du foncier constructible. Hélas, le  discours de campagne du candidat Sarkozy a totalement occulté cette mesure, et le président nouvellement élu n'accompagne pas l'annonce fiscale sur les intérêts d'emprunts par d'autres dans le domaine du logement, visant à inscrire cette mesure dans un ensemble plus cohérent. Là encore, laissons lui un peu de temps, mais la nomination au poste de ministre du logement de Mme Christine Boutin, qui fut une des passionarias du droit au logement opposable et qui ne se distingue guère des socialistes en matière d'idées économiques, nous laisse craindre que la mesure du problème foncier que connaît le pays n'ait pas été comprise.

Nous sommes passés, en 10 ans, d'une situation ou le logement était relativement bon marché et le crédit cher, au paradigme inverse. Cette inversion de conjonction se révèle tout à fait désastreuse pour les ménages modestes qui n'ont pas accès au crédit, faute de revenus insuffisants ou irréguliers.

En créant  à la fois les conditions d'une nouvelle hausse des prix de la pierre, et d'une baisse des rendements locatifs qui tarira l'investissement du même nom, la déduction des intérêts immobiliers risque de rendre encore plus délicates les conditions de logement des familles modestes.

Or, en votant le droit au logement opposable, l'actuelle majorité, sans doute reconduite en juin, a placé la collectivité  dans une situation extrêmement délicate. Malgré les incertitudes pesant sur l'applicabilité réelle de ce texte, nul doute qu'il va générer un surcroît d'intervention publique en vue de répondre aux difficultés ci-dessus énoncés. Et ni l'état, ni les collectivités locales ne pourront faire face aux dépenses induites.

Sauf, bien sûr, à faire sauter les réglementations foncières abusives qui provoquent la flambée des coûts immobiliers ! Une telle libération des sols provoquerait en peu de temps une détente d'un tiers sur le prix des logements, et ce même si la demande restait élevée. Si, par miracle, la désastreuse loi sur le droit au logement opposable et les pas  mieux inspirées interventions économiques de l'état sur le marché du logement conduisaient à faire taire les très nombreuses oppositions (propriétaires fonciers, élus locaux, bureaucraties para-agricoles, lobbies écologistes...) à une grande loi de libération foncière, alors d'une accumulation de maux adviendrait un bénéfice considérable.

On peut toujours rêver un peu, en début de législature...


© Institut Hayek, 2007

< Préc		Suivant >